Снос жилого дома под застройку

         В данной ситуации определяющим фактором будет момент принятия решения об изъятии дома и земельного участка. В зависимости от того, ко­гда было принято такое решение, возможны три варианта решения проблемы.

         1.      Как известно, ЖК РФ вступил в силу с 1 марта 2005 г.

         В силу п. 1 ст. 55 ЗК РФ изъятие (в т. ч. путем выкупа) земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется исклю­чительно по основаниям, установленным ст. 49 ЗК РФ. До вступления 10 января 2005 г. в силу ФЗ от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в дей­ствие Градостроительного кодекса Российской Федерации», внесшего в п.п. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ изменения (ст. 16 ФЗ № 191-ФЗ), перечень этих оснований не конкретизировался и являлся от­крытым. Что позволяло субъектам Федерации са­мостоятельно устанавливать основания для изъя­тия участков из состава земель, находящихся в собственности этих субъектов или муниципальных образований (п.п. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ в прежней редакции).

         Таким образом, если решение об изъятии зе­мельного участка было принято до 10.01.2005 г., то следует руководствоваться также нормативными актами субъекта Федерации

         2.      Если же решение об изъятии дома и земель­ного участка было принято местными властями после 1 марта 2005 г., то здесь будут действовать совсем другие правила.

         Во-первых, с внесением 10.01.2005 в ст. 49 ЗК РФ изменений был установлен исчерпываю­щий перечень государственных или муниципаль­ных нужд.

         Строительство жилья теперь под эти нужды не подпадает. Все дополнения к указанному переч­ню могут устанавливаться лишь федеральными законами, а региональные и местные норматив­ные акты не могут им противоречить (п.п. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ).

         Следовательно, если решение об изъятии зе­мельного участка было принято после 10.01.2005 г. то собственник данного участка вправе отказаться от принудительного выезда из своего жилища.

         Во-вторых, согласно ст. 15, 16 ЖК РФ жилые дома отнесены к сфере действия жилищного за­конодательства. Следовательно, к порядку их изъятия применяются нормы ст. 32 ЖК РФ. В соответствии со ст. 32 ЖК РФ решение об изъятии жилого помещения (дома) принимает ор­ган, принявший решение об изъятии земельного участка.

         Выкупная цена жилого помещения определятся соглашением с его собственником исходя из рыночной стоимости этого помещения и убытков, причиненных собственнику изъятием. Но если заявленная собственником цена пока­жется государственному или муниципальному органу слишком высокой, он вправе передать спор об установлении выкупной цены в суд (п. 9 ст. 32 ЖК РФ).

3. Несколько сложнее представляется ситуация, если решение об изъятии было принято в период с 10.01.2005 пo 01.03.2005. Beдь новый ЖК РФ еще не действовал, а изменения в ст. 49 ЗК РФ уже были внесены.

         Несмотря на это, полагаем, что, поскольку строительство жилья в перечне государственных и муниципальных нужд в этот период уже отсутствовало, все сказанное в предыдущем пункте будет справедливо и в данной ситуации.

         Вывод отсюда напрашивается следующий: учитывая новую редакцию ст. 49 ЗК РФ, после 10.01.2005 г. изъять жилой дом или земельный участок для нужд жилищного строительства без согласия собственника закон не позволяет. Это касается также и определения цены жилого помещения или земельного участка. Если при изъятии помещения в многоквартирном доме выкупная цена может быть определена судом, то при изъятии земельного участка, принадлежащего собственнику жилого дома, выкупная цена устанавливается только соглашением сторон.

         В рассматриваемой ситуации автору вопроса следует предъявлять выкупную цену не строительной организации, а, по всей видимости, мэрии города. На вопрос, что делать, если размер этой выкупной цены (10 000 000 рублей) мэрию не устроит, закон однозначного ответа не дает. Ответить на него смо­жет (в случае обращения органа местного самоупра­вления в суд с иском) только судебная практика.

Уярский отдел Управления Росреестра по Красноярскому краю.