Снос жилого дома под застройку
В данной ситуации определяющим фактором будет момент принятия решения об изъятии дома и земельного участка. В зависимости от того, когда было принято такое решение, возможны три варианта решения проблемы.
1. Как известно, ЖК РФ вступил в силу с 1 марта 2005 г.
В силу п. 1 ст. 55 ЗК РФ изъятие (в т. ч. путем выкупа) земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется исключительно по основаниям, установленным ст. 49 ЗК РФ. До вступления 10 января 2005 г. в силу ФЗ от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», внесшего в п.п. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ изменения (ст. 16 ФЗ № 191-ФЗ), перечень этих оснований не конкретизировался и являлся открытым. Что позволяло субъектам Федерации самостоятельно устанавливать основания для изъятия участков из состава земель, находящихся в собственности этих субъектов или муниципальных образований (п.п. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ в прежней редакции).
Таким образом, если решение об изъятии земельного участка было принято до 10.01.2005 г., то следует руководствоваться также нормативными актами субъекта Федерации
2. Если же решение об изъятии дома и земельного участка было принято местными властями после 1 марта 2005 г., то здесь будут действовать совсем другие правила.
Во-первых, с внесением 10.01.2005 в ст. 49 ЗК РФ изменений был установлен исчерпывающий перечень государственных или муниципальных нужд.
Строительство жилья теперь под эти нужды не подпадает. Все дополнения к указанному перечню могут устанавливаться лишь федеральными законами, а региональные и местные нормативные акты не могут им противоречить (п.п. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ).
Следовательно, если решение об изъятии земельного участка было принято после 10.01.2005 г. то собственник данного участка вправе отказаться от принудительного выезда из своего жилища.
Во-вторых, согласно ст. 15, 16 ЖК РФ жилые дома отнесены к сфере действия жилищного законодательства. Следовательно, к порядку их изъятия применяются нормы ст. 32 ЖК РФ. В соответствии со ст. 32 ЖК РФ решение об изъятии жилого помещения (дома) принимает орган, принявший решение об изъятии земельного участка.
Выкупная цена жилого помещения определятся соглашением с его собственником исходя из рыночной стоимости этого помещения и убытков, причиненных собственнику изъятием. Но если заявленная собственником цена покажется государственному или муниципальному органу слишком высокой, он вправе передать спор об установлении выкупной цены в суд (п. 9 ст. 32 ЖК РФ).
3. Несколько сложнее представляется ситуация, если решение об изъятии было принято в период с 10.01.2005 пo 01.03.2005. Beдь новый ЖК РФ еще не действовал, а изменения в ст. 49 ЗК РФ уже были внесены.
Несмотря на это, полагаем, что, поскольку строительство жилья в перечне государственных и муниципальных нужд в этот период уже отсутствовало, все сказанное в предыдущем пункте будет справедливо и в данной ситуации.
Вывод отсюда напрашивается следующий: учитывая новую редакцию ст. 49 ЗК РФ, после 10.01.2005 г. изъять жилой дом или земельный участок для нужд жилищного строительства без согласия собственника закон не позволяет. Это касается также и определения цены жилого помещения или земельного участка. Если при изъятии помещения в многоквартирном доме выкупная цена может быть определена судом, то при изъятии земельного участка, принадлежащего собственнику жилого дома, выкупная цена устанавливается только соглашением сторон.
В рассматриваемой ситуации автору вопроса следует предъявлять выкупную цену не строительной организации, а, по всей видимости, мэрии города. На вопрос, что делать, если размер этой выкупной цены (10 000 000 рублей) мэрию не устроит, закон однозначного ответа не дает. Ответить на него сможет (в случае обращения органа местного самоуправления в суд с иском) только судебная практика.
Уярский отдел Управления Росреестра по Красноярскому краю.
Дата размещения на сайте 26 / 06 / 2014Дополнительная информация по разделу Информация от Росреестра
→
Об окончании "дачной амнистии"→
Об окончании приватизации жилых помещений→
О создании электронного архива→
О взаимодействии с нотариусами→
об изменениях законодательства в сфере регистрации ипотеки→
о новых формах документов предоставления сведений из ЕГРП→
СНОС ЖИЛОГО ДОМА ПОД ЗАСТРОЙКУ← Информация от Росреестра